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从对房地产业贷款的态度来看，“强化房地产信用风险防控”“加快推进存量风险化解”仍是主流。

中房报记者 许倩丨北京报道

中国银行业正迎来房地产贷款退潮期。当潮水退去，谁先上岸？谁的风险加速暴露？答案藏在上市银行半年报里。

央行数据显示，截至今年上半年末，全国房地产贷款余额为50.74万亿元，上半年减少1.23万亿元，半年缩水规模为近年之最。其中，房地产开发贷款余额12.65万亿元，减少5402亿元；个人住房贷款余额36.29万亿元，减少7163亿元。

记者统计20家上市银行半年报数据发现，六大国有商业银行房地产贷款余额合计28.43万亿元，上半年减少5215.95亿元，占全部房地产贷款减少量的4成以上。其中，房地产业贷款（主要为开发贷）余额4.46万亿元，减少129.7亿元；个人住房贷款余额23.97亿元，减少5086.25亿元。

10家股份制上市银行房地产贷款余额合计9.01万亿元，上半年减少1603.77亿元。其中，房地产业贷款余额2.43万亿元，减少591.32亿元；个人住房贷款余额6.59万亿元，减少1012.45亿元。

从对房地产业贷款的态度来看，“强化房地产信用风险防控”“加快推进存量风险化解”仍是主流。各大银行风控重点已从“规模扩张”全面转向“守住质量”。

规模收缩的另一面，是风险的持续暴露。从房地产业不良贷款率看，重庆银行最高，达8.72%，较2025年末增加0.97个百分点。但其房地产业贷款余额不足100亿元，不良余额仅8.7亿元，风险体量有限。

更值得警惕的是光大银行，其房地产业不良贷款率达7.17%，不良贷款余额高达107亿元，房地产业贷款余额1492.99亿元。这样的风险体量，远非一家地方性银行可比。

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地产贷款不良风险居高不下

房地产业贷款，即银行向房企发放的用于住房、商业用房等房地产项目建设的贷款。因开发周期长、资金需求量大且受政策调控影响明显，历来是银行风险管理的重点领域，也是本轮信用风险集中暴露的突出领域。

截至上半年末，20家主要商业银行对公房地产业贷款余额合计7.2万亿元，较2025年末减少818.4亿元，其中13家银行出现余额下降。六大国有商业银行作为房企信贷的绝对主力，房地产业贷款余额合计4.46万亿元，占20家银行总量的62%。

从个体看，中国银行房地产业贷款余额达9484.7亿元，居行业首位，但半年内减少183.63亿元；房地产业不良贷款率为6.1%，虽较2025年末微降0.16个百分点，但仍处于高位，且为该行所有行业分类中最高。

中国银行表示，将优化房地产贷款结构，积极支持保障性住房和租赁住房，择优支持改善性住房，同时持续推动房地产领域风险防控与化解。

建设银行以9018.31亿元余额位居第二，半年减少37.52亿元；房地产业不良贷款率为4.93%，同样为建行各行业贷款不良率最高。

农业银行余额为8946.17亿元，位列第三，但上半年逆势增加203.07亿元，成为20家银行中增量最大的银行；房地产业不良贷款率为5.4%，与上年末持平。

此外，招商银行、邮储银行、渤海银行、上海银行等7家银行上半年房地产业贷款也有所增加，增量分别为126.44亿元、53.03亿元、41.4亿元、33.35亿元等。

在各大银行公布的不良贷款区域分布上，东北地区、西部地区、珠江三角洲、环渤海区域普遍为高发地带。

在众多银行中，光大银行的风险形势尤为引人关注。

截至上半年末，光大银行房地产业不良贷款率大幅上升2.23个百分点至7.17%，在股份制银行中处于最高位；房地产业不良贷款余额达107亿元，占全行不良总额的18.25%，成为不良第一大来源。

更令人担忧的是，光大银行拨备覆盖率为150.02%，紧贴监管最低红线（150%），风险缓冲空间收紧。

受地产风险计提拖累，今年上半年光大银行信用减值损失同比增加31.3%，净利润同比下滑24%。半年报虽未披露具体涉险房企名单，但公开信息显示，房地产业贷款不良率上升主要源于多户存量出险民营房企项目风险释放，叠加银行加大不良认定力度，风险主要集中在珠三角、长三角等区域。

面对风险压力，光大银行表示，落实城市房地产融资协调机制要求，重点支持刚需和改善性商品住房、保障性住房、租赁住房建设运营及城市更新，满足房地产行业合理融资需求。

在对公房地产业贷款投放上，各大银行纷纷明确审慎与防风险策略，重点聚焦“好房子”和三大工程项目。

农业银行强调，将有序防范化解重点领域信用风险，加大对保障性住房等“三大工程”建设、城市房地产融资协调机制“白名单”项目与“好房子”建设的信贷支持力度，并强化房地产项目资金、资产、股权等精细化管理，“一户一策”“一项目一方案”加强大额房地产客户风险管控。

民生银行提出，坚持“总量控制、盘活存量、优化增量”的总体策略，分层分类做好项目存续期管理，加快推进存量风险化解，同时聚焦好地段、好房子，优先满足优质区域、优质房企合理需求，继续支持保障性住房、租赁住房金融服务。

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个人住房贷款持续收缩

与对公房地产业贷款收缩同步，银行个人住房贷款规模也在加速收缩，提前还贷仍是主要推手之一。

截至今年上半年末，20家主要商业银行个人住房贷款余额合计31.33万亿元，较2025年末减少6196.82亿元，其中16家银行出现余额下降，而六大国有商业银行个人住房贷款全部缩水，仅平安银行、中信银行、浙商银行、上海银行实现逆势增长，增量分别为84.82亿元、12.49亿元、11.82亿元和4.06亿元。

从余额规模看，建设银行和工商银行分列前两位，分别达5.86万亿元和5.74万亿元，上半年各减少1335.15亿元和1351.77亿元，降幅居前。

资产质量方面，15家披露个人住房贷款不良率的上市银行中，10家不良率上升，4家下降，1家持平。其中，工商银行个人住房贷款不良率达1.29%，在20家银行中为最高。较2025年末增加0.23个百分点。

面对规模收缩，银行正主动调整经营策略。建行副行长唐朔表示，不会单纯追求按揭规模扩张，而是围绕居民改善置换、“好房子”建设和存量住房更新等需求优化经营模式。

工商银行则强调，统筹个贷业务高质量发展与风险防控，以稳房市、促消费、惠民生、服务实体经济为根本出发点，聚焦住房、消费、经营和汽车金融等领域。

从数据看，提前还贷与余额的冲击仍然突出。上半年农业银行个人住房贷款减少881.75亿元，但据该行披露，其上半年个人住房贷款投放 2589亿元。投放量客观但余额仍在下降，可见提前还贷规模之大。

苏商银行特约研究员薛洪言表示，个人房贷余额减少本质上是房地产周期调整过程中的自然结果与客观体现。一是新增房贷需求疲软，居民购房意愿减弱，中长期贷款新增额处于低位。二是存量贷款加速流失，部分居民选择提前还款以降低利息负担；三是正常的还本付息，在新发放贷款不足以覆盖每月按揭贷款偿还本金时也会自然拉低余额。

“未来个人住房贷款余额有可能延续下行态势。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，短期内楼市仍处于调整状态，新增个人住房贷款规模会受到制约。

房地产市场持续调整，不仅直接冲击对公房地产业贷款和个人住房贷款质量，还通过抵押物价值重估、关联业务传导等路径，向银行体系更广泛的领域蔓延。

房地产开发贷款多以土地、在建工程或完工项目作为抵押物。随着房价持续调整，多地土地出让价格下滑，在建项目估值缩水，抵押物覆盖能力明显弱化，银行风险敞口被动扩大。

与此同时，当前市场流动性偏弱，法拍房流拍率居高不下，处置周期拉长、折价幅度加大，进一步侵蚀了银行的债权回收率。中指研究院上半年监测显示，全国法拍市场挂拍房源46.3万套，成交10.3万套，标的整体清仓率22.2%，意味着接近78%的法拍房源经历流拍。

面对多重压力，银行正进一步向“三大工程”“白名单”项目“好房子”建设等政策支持的优质领域倾斜，主动规避高风险区域和弱资质主体。

农业银行表示，持续贯彻落实国家“稳楼市”相关要求，服务好城乡居民刚性和改善性住房消费需求，围绕“好房子”建设、城市更新等领域，加大个人住房贷款投放力度。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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