（来源：商业客）

整体而言，上半年“销售跑赢收入、分派跑赢预测”的双重兑现，已为全年业绩与分红筑实底座。行至下半年，市场目光将聚焦于四季度改造区域的招商答卷，这不仅关乎出租率能否重上98%，更是检验本次调改成效的“试金石”。

近日，华夏大悦城消费REIT正式披露2026年中期报告，一份“成色足、韧性显”的成绩单浮出水面。

先看整体成色。上半年，基金实现收入1.80亿元，净利润2636.67万元，基金EBITDA达9831.55万元，同比分别增长7.79%、41.05%和8.11%。经营活动现金流净额为9386.91万元，真金白银的进账，为后续分红筑牢基础。

分派能力更是实打实地兑现。本期可供分配金额9216.91万元，年内实际分配9221.00万元，不仅足额派付，甚至略有超额。一、二季度年化分派率分别达到5.64%和5.55%，双双高于首发时预测的5.36%。

把视线拉到底层资产，项目公司成都博悦上半年营收1.78亿元，同比增长7.94%，EBITDA达1.05亿元，增长7.83%。

更值得关注的是，核心运营指标呈现“量价齐升”的态势，项目销售额同比增长18.95%，客流增长16.75%，平均租金单价达到382.05元/平方米/月，同比上涨约7%，租金收缴率维持在99.5%的高位。

截至报告期末，基金总资产32.38亿元，净资产30.99亿元，份额净值3.0994元，资产底盘稳健依旧。

不过，成绩之下，也藏着需要正视的“短期回撤”。受场内主动调改影响，二季度末出租率降至97.17%，同比下降1.29个百分点。

但这并非被动滑坡，而是主动换仓的阶段性代价。调改带来的阵痛，换来的可能是更长远的租户结构和租金弹性。

业绩底色

从收入端来看，上半年大悦城消费REIT营收呈现稳健上行态势。

其中，一季度基金收入9147.76万元，同比增长8.00%；二季度收入8838.97万元，同比增长7.48%。尽管增速略有放缓，但考虑到二季度为购物中心传统淡季，整体表现仍属扎实。

利润端同样延续良好势头。一、二季度净利润分别为1376.94万元和1259.73万元，上半年合计2636.67万元，已达到2025年全年净利润3777.84万元的近七成，盈利持续性可见一斑。

EBITDA层面，两季分别实现5057.50万元和4774.05万元，同比分别增长9.73%和6.45%，核心盈利指标保持双增长。

对消费REITs而言，分派率是投资者最直观的“体检表”。2026年一、二季度年化分派率分别为5.64%和5.55%，持续高于首发预测的5.36%，这意味着即便不考虑基金规模扩张的摊薄效应，单位份额所能产生的真实现金流回报仍在稳步上行。

分红兑现方面，基金在一、二季度末各实施一次现金分红，年内累计派付9221万元。以募集规模计算的上半年年化分派率为5.59%，同比提升12个BP；以市价计算的上半年年化分派率为4.19%，同比提升71个BP

值得一提的是，截至目前，2026年大悦城消费REIT共分红三次，累计宣告分红金额达1.38亿元，基金成立以来至今共分红七次，累计宣告分红金额超3.33亿元，相较33.23亿元的首募规模，累计派息回报已超过10%，分红频率和力度均体现出对投资者回报的高度重视。

将视线转向项目公司层面。成都大悦城项目公司，报告期内实现营业收入1.78亿元，同比增长7.75%；EBITDA达1.05亿元，同比增长8.11%。盈利能力同步改善，毛利率为31.79%，同比提升4.17个百分点；EBITDA Margin为59.11%，较去年同期基本持平，运营效率保持稳定。

期末项目公司总资产31.07亿元，较上年末小幅下降2.15%，主要系投资性房地产随折旧摊销有所回落；货币资金3941.11万元，资金沉淀较为充裕。

在成绩之外，成本端的边际变化同样值得关注。上半年，项目公司财务费用达到1.03亿元，同比上升11.93%，主要因股东借款利息支出增加。这一项成本压力，将成为下半年观察“增收增利”能否持续兑现的关键变量，也是后续运营管理中需重点应对的课题。

成都大悦城运营

成都大悦城，作为西南地区首单消费REITs的底层资产，自2015年12月启幕以来，已稳健运营逾十年。项目建筑面积约17.25万平方米，可租赁面积8.36万平方米，稳居成都非奢购物中心头部阵营。

大悦城控股党委委员、副总经理魏学问在业绩会上表示，今年上半年成都大悦城销售与客流同比增长显著，在集团内部排名持续靠前，“正处于二次高速增长期”。

2026年，恰逢项目运营第11个年头，正式跨入第二个十年的全新发展阶段。

大悦城控股大悦生活西南商业管理部副总经理李书娟透露，项目正立足十年经营沉淀，深挖存量势能，迭代操盘逻辑，坚持以“人”为本的核心主线，响应消费者真实需求，激活内生增长动能。

她强调，项目全年围绕三大经营抓手构建增长驱动体系。第一，以场景为外部生产力，打造消费引擎，长效聚客；第二，以产品为内核生产力，匹配客群诉求，完成消费转化；第三，以大运营为核心发动机，深化共创共赢，盘活整体效能。三线并进，推动项目第二条增长曲线持续攀升。

数据显示，上半年，成都大悦城整体租金为382.05元/平方米/月，同比提升约7%。在成都商业地产进入存量博弈、行业普遍“以价换量”的背景下，成都大悦城逆势保持租金正增长，资产议价能力可见一斑。

流量端持续放量，同期，成都大悦城销售额同比增长18.95%，客流同比增长16.75%。其中一季度销售额同比大增24%，二季度在传统淡季仍录得15.99%的增长；会员销售额同比增长12%，“超级会员节”推动积分“硬通货”化，高净值客群价值持续释放。

此外，截至二季度末，项目租金收缴率达99.53%，同比提升0.31个百分点；签约租户342个，前五大租户租金占比合计仅6.69%，单一租户不超过3%，收入高度分散，抗波动能力强。

招商与内容运营同样可圈可点。上半年，成都大悦城新签品牌54家，其中零售31家、餐饮20家、综合3家，落地“柠檬向右”“畔尼西餐”2家西南首店、“茶芭蕾”“松松噗噗”2家城市首店，多层次首店矩阵持续加固业态竞争力。

IP端则引入huahuadehua熊猫全国首展、罗小黑快闪、宝可梦、银魂、数码宝贝等头部IP资源；上半年累计落地高品质品牌首展及配套资源联动活动7场、常态化社群运营活动23场，深度联动品牌自有流量，有效拉动场内消费转化。

场景端持续焕新，1000平方米免费亲子空间“奇悦森林”于4月开放，B2车库会员停车区、潮汐广场等硬件改造相继落地，“公园式商业”标签进一步强化。

魏学问强调，报告期内项目3公里范围内无新增购物中心入市，城西商圈格局稳定，区域竞争压力可控。

出租率的回落，需要放在“主动调改”的框架下看待。

二季度末，成都大悦城的出租率为97.17%，同比下降1.29个百分点，但仍高于首发预测值1.17个百分点；环比一季度末的96.13%已回升1.04个百分点，月均出租率达97.23%，超预测值1.23个百分点。

回落的主因并非需求走弱，而是项目于二季度启动原探奇乐园区域改造工程，涉及面积约3460平方米，改造期间该部分面积处于不可出租状态，直接压低了可租面积与实际出租率。该空间定位为覆盖年轻消费、家庭休闲、会员休憩与品牌落地的复合型体验空间，预计四季度完成改造和招商并对外开放，届时出租率与租金坪效有望迎来双重修复。

值得关注的另一面是租约结构的短期化。报告期末，成都大悦城加权平均剩余租期仅为2.93年，同比缩短16.05%。

对此，李书娟在业绩会上回应称，除个别主力店外，到期重点品牌基本已敲定续约，经营稳定性有保障。但这一结构性变化，仍将是下半年及更长期内需要持续跟踪的维度。