随着今天的第十一批次土拍落槌，三幅宅地出让，上海2025年度集中出让涉住宅用地拍卖全部完成。这一整年里上海共进行了11次土拍，不论是总价，地块单价，还是溢价率上，涉宅用地的成交情况都是市场瞩目的热点，这背后可以看出什么门道？

今天，上海2025年度商品住宅用地集中出让落下了最后一槌。整整一年，十一批次土地拍卖，可以说是亮点纷呈。

首先是总量，算上今天的，2025年度上海商品住宅用地集中出让（标版一） 十一批次，共拍了52宗地块，总的出让土地面积超过了200公顷，总成交金额近1500亿元，而且没有一块地流拍，和2024年相比，无论是成交土地面积，还是金额，都有所上涨。

最值得一提的是第6批次土拍，不仅8宗地块超过289亿元的成交总价，创下了2025年单批次土拍金额新高，而且，其中一块位于徐汇衡复地块，面积仅0.47公顷，也就是大半个标准足球场这样大的地块，拍出了超12亿元的成交总价、楼面价突破20万元大关，竞得人，还是一家来自浙江的民企。

这就有点意思了，因为一般来说，上海的土地拍卖市场中，央企、国企总是很活跃，但在2025年，拍卖场上的民企、外企也绝对不容忽视。像民企金地集团和外资企业星狮集团第一批次时就拿下了松江新城地块；浙江精工拿下了第七批次的闵行颛桥地块；民企佳运置业的董事长，还亲自坐镇交易市场经历了82轮叫价，拿下第九批次浦东川沙地块… 可以说，2025年的上海土拍市场，竞拍主体呈现出了明显多元化的特点，这无疑是“信心”的表现。

在上海中原地产分析师卢文曦看来，民企在拿地决策上通常更为谨慎，它们的积极参与，正显示出对上海新房市场前景的强烈预期。

而在成交的溢价率上，同样可圈可点。全年共有30宗地块溢价，溢价超10%的地块就有26块，而排名前三的虹口北外滩地块、浦东曹路地块以及浦东北蔡和唐镇地块，甚至都达到了40%。不仅如此，这四幅地块还都触发了“双高双竞”机制。什么是双高双竞呢？就是对市场热度较高的地块，把摇号改成了两轮竞拍的方式。不只是简单的价高者得，而是对房屋的高品质有要求，第一轮竞建筑的绿色、低能耗等等，第二轮竞装修标准、公共设施、开放空间等，然后才是价高者得。像溢价率最高的虹口北外滩地块，绿城最终以64.72亿元的总价拍下，附带要满足6000元每平的装修标准、2600平米的公共服务设施以及2%的高端人才住房配建比。可以看出，机制的指向很明确，就是要引导开发商去建设“好房子”。

还有一个亮点不得不提，那就是在拿地的时候，开发商的考量不仅看当下，还更看长远。像第五批次的浦东曹路地块，由宅地和公共服务用地组成，宅地还配置了2%的保障性租赁住房。指标上来看，不算出色，但最后拍下的溢价率在全年排名第二。

为何如此抢手呢？这块地位于曹路科教园区，毗邻张江科学城，不仅是上海中城发展地带的重点发展区域之一，而且这里还正在构建教育+产业+生态的智慧新城。4家企业在报价环节激烈竞争，正是看中了这里的未来发展。

这样的供地策略，也是精准对接了上海“五个中心”建设和重点产业布局，满足产业人才对高品质住宅的需求。这样的趋势，自第五批次土拍后越发明显，热度已经不再局限于中心城区，而是从外围区域的零星散点逐步升级到成片爆发。

联城行城市更新和自然资源事业部副总经理钱诗洁指出，这体现出供地策略更加遵循市场需求和区域发展规划，通过规划赋能和供给结构调整，支撑区域未来的高质量发展。

中指研究院上海高级分析师张翔则认为，这反映了上海土地价值不仅源于区位，更基于其多元的产业与人群结构，展现了更深厚的市场承载力。

总的来说，上海的土拍市场不是单一地块或是核心热门地段的独角戏，而是多点开花的满堂彩。多元丰富的市场参与结构，也正说明上海这座城市对优质资产的强大吸引力，而通过双竞机制、好房子等一系列政策的加持，市场良性竞争的结果最终也能让更多人受益。

看看新闻记者: 邢颖

编辑: 张予洋

视频编辑: 朱玲敏

摄像: 顾克军，李会杰，吴佳亮

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