来源：@21世纪商业评论微博

记者丨李惠琳  编辑丨陈晓平

830亿资产的港资开发商，获得一笔大额融资。

1月26日，瑞安房地产董事会主席罗康瑞宣布，已发行3亿美元9.75%的美元票据。所募资金，主要回购今年到期的4亿美元票据，其票息5.5%，借新还旧，利息增多。

“此次交易确保公司保持充裕现金余额，以维持投资的灵活性。”

官方回复《21CBR》记者称，此举利于在融资多元化、融资成本及额外流动性之间，取得平衡。

罗康瑞领衔的瑞安地产，凭借均价过亿的豪宅及“天地”系列商业享有盛誉。在地产低谷期，罗依旧重仓上海，过去两年，已在沪拿下四个城市更新项目。

1月中旬，瑞安再度出资6.64亿元，获得核心区域闵行浦江镇地块。“住宅地块将主要用于开发洋房、叠拼及合院等低密度改善型产品。”瑞安回复《21CBR》记者。

罗氏当下的逻辑，正越来越专注更具确定性的生意。

低谷补仓

“上海是我们企业最重要的投资市场。”罗康瑞多次公开强调。

罗是最早一批进入内地的香港地产商，擅长城市更新项目，1996年，他操盘“上海新天地”，将高端住宅与商业地产联动开发，且保留历史建筑的韵味，一战成名。

瑞安在沪坐拥大量商业物业，至2025年6月总值达790亿元，罗康瑞也持续复制“天地”模式。

1月16日，瑞安拿下闵行浦江镇地块，即属“召稼楼”城市更新项目。

其位于革新村，是上海现存历史较为悠久的江南水乡古镇之一，保留着礼耕堂、梅园等历史建筑，以及绵延约1公里的老街水系。

2023年底，瑞安与闵行区浦江镇签约，启动召稼楼改造，建筑规模约42万平方米，合计投资规模约120亿元。

“致力于打造一个融合历史、自然与现代生活的‘城市微度假’社区。”瑞安向《21CBR》介绍，项目将凸显召稼楼古镇的历史底蕴与江南水乡特色。

其中，住宅建筑面积约18.8万平方米，瑞安拿下的，即为该板块首宗出让的住宅地块，总建筑面积1.98万平方米，将扩充未来在沪的可售资源。

2025年，罗康瑞又拿下两个类似的旧改项目，南桥天地及三林项目。

其中，三林项目于11月底刚接手，其位于浦东新区三林镇西林村，距离前滩仅1公里，规划建筑面积约72.39万平方米。

项目所在是一个起于宋代的古镇，至今已有千年，一度是重要的商业中心。

有消息称，瑞安计划在此打造55万平方米的“三林新天地”。若顺利，这将成为其在沪打造第三个古镇类“新天地”项目。

重押上海，罗康瑞一直受益不菲。

“刚来上海发展，公司总资产只有五六个亿，现已超过1000亿。”他多次强调，这辈子做的最重要的决定，是来上海发展。

豪宅走量

在地产低谷，罗康瑞过得相对从容，得益于畅销的豪宅。

瑞安一向擅长豪宅与商业联动开发，2025年1-6月，其合约销售34.73亿元，同比暴增4.5倍，即主要来自翠湖天地•六和的豪宅项目。

据该楼盘规划，建有1栋超高层住宅、25栋海派风貌别墅。

其中，高层住宅在2024年上市，108个单位开售当日售罄，套均总价接近1.1亿元，合计揽金约120亿元，刷新亿级豪宅日光纪录。

2025年起，罗康瑞团队主推风貌别墅产品，同样大受欢迎。《21CBR》近期致电项目销售部，工作人员回复称已全部售罄。

甚至瑞安高管，也购置自家豪宅。

12月上旬，执行董事兼行政总裁王颖的家属，购入一套翠湖五期的豪宅（留存的展示样房），耗资3050万元。

据工作人员透露，瑞安在沪在售的，现只有杨浦区的翠湖滨江项目。据公开资料，该项目一共有90套单元，单套3100万元起，估算总货值超过27亿元。

“翠湖天地后面还有七期、第八期，预计要等到2027年。”项目部人员告诉记者。

其所指的，应为瑞安的两大旧改项目——永新里、永年里。

据高管透露，两项目的高端住宅，均位于上海新天地社区内，将以“翠湖天地”品牌进行开发与运营。

其中，瑞安在永新里持股15%，若参考六期约21万元/㎡的均价，15.9万平方米的高端住宅，权益货值达50亿元。

瑞安超九成的销售来自住宅，其多集中在上海。“翠湖天地”大体售完，罗康瑞接连拿地补仓，刚好可充实土储。

他还手握多个核心地段的商业项目，如上海新天地、瑞安广场、新天地广场等，瑞安一年收租约35亿元，这也利于瑞安的平稳运营。

保守应变

动荡环境下，罗康瑞也不敢掉以轻心。

2024年，他提出“自救”，瑞安拓展策略也转向轻资产模式，减少自有资金消耗。

“上海会提供很多投资的机会，因为前景有很多不明朗，我们会比较保守。”他这样解释。

就操盘中的四个城市更新项目，瑞安均以“参与者”身份介入，以少量资本撬动大盘项目。

拿三林项目来说，即由持股34%的“上海瑞安城市更新”，联合上海陆家嘴集团等三家一同推进。

四方成立合营公司，总投资承诺约91.62亿元，上海瑞安城市更新持有39%的股份，据此推算，瑞安实际资金承诺约为12.15亿元。

在资本结构上仅占小股，瑞安仍旧全面输出能力，负责整体规划、开发建设、招商推广与运营管理，且能在后续发展中持续获利。

以“翠湖天地”品牌开发的永新里、永年里项目，亦是如此。尤其后者，瑞安甚至不占股权，仅提供管理运营服务。

“公司将继续推进轻资产策略，拓展外部资本与策略合作伙伴关系，以扩大业务规模。”

瑞安官方回复《21CBR》记者，其在社区开发与运营的丰富经验及品牌影响力，已吸引大量合作方与之探讨轻资产项目。

2025年6月，瑞安还为佛山的“岭南天地”项目引入险资，回笼6.83亿资金。

“（此举）希望能不推高公司杠杆率，通过收回的一些现金来投资新项目。”罗康瑞强调，要优先确保现金流稳定。

他同步在降低杠杆。过去4年，其用内部资金，偿还境外债超460亿元。

瑞安总资产，由2021年底的1138.96亿，降低至2025年6月的833.92亿，缩表约300亿，负债净额减至200亿元左右。

最新发行3亿美元票据，进一步改善了债务结构，只是，高昂的票息，也折射出现实的压力。

在罗康瑞推动下，这家高端开发商，也是顺势而为，平稳度过这轮周期。

图片来源：瑞安房地产，除标注外