长沙晚报掌上长沙1月28日讯（全媒体记者 孙占锋）延续居民换购住房退税优惠政策至2027年底，这是日前财政部、税务总局、住建部联合发布的公告，也是该项政策的第二次延期。那么，“换房退税”到底退的是什么税？作为购房者而言又能退多少呢？记者就此采访了业内人士。

根据三部门公告，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

在长沙工作多年的资深房产经纪人蔡湘平告诉记者，换房退税退的是出售自有住房时已经缴纳的个人所得税，不是增值税、契税等其他税费，而且有严格适用场景。首先，只针对“先卖后买”的换房行为，时间跨度要在卖房后1年内完成买房；其次，买卖的房子必须在同一个城市（比如在长沙卖了雨花区的房，再在长沙买房的才算，跨城到其他城市换房是不享受的；最后，卖房的人得是新房的产权人之一，比如夫妻一方卖房、双方共同买新房可以，但是父母卖房给子女买就不能享受，必须产权直接挂钩。

出售房子时，个人所得税分两种征收方式。据实征收的税率固定为20%，即按卖房的“纯利润”计税，公式为：应缴个税=（卖房收入-房屋原值-转让时缴纳的税金-合理费用）×20%。其中房屋原值是当初买房的总价，合理费用包括装修费、贷款利息、中介费等（需提供票据）。如果没法提供完整材料核算房屋原值，就按卖房总价的固定比例征收，长沙市区（含湘江新区）、长沙县按2%核定，浏阳市、宁乡市住房按1%核定。

至于换房能退的个税金额并不固定，主要看新购房金额和卖房金额的比例，也就是买得贵全退，买得便宜按比例退。如果新买房的钱大于等于卖房的钱，之前交的个税全退。若在长沙卖房成交价150万元，缴了3万元个税，半年后在同城花180万元买了新房，因为新房价格更高，这3万元个税就能全额退回来，相当于多了一笔装修补贴。

如果新买房的钱小于卖房的钱，就按比例算。计算公式为：退税额=已缴个税×（新购房金额÷卖房金额）。比如卖房得200万元，缴了4万元个税，之后花120万元在同城买房，退税金额就是4万×（120万÷200万）=2.4万元，也能省一笔不少的开支。

这个过程中，买新房按网签备案价算，买二手房按实际成交价算，都不含增值税，避免算错基数。另外，根据现有政策，如果卖的房子满足“满五唯一”（持有满5年、是家庭唯一住房），本身就免征个人所得税，没有缴税自然就无税可退。