当下楼市呈现极致割裂的两极行情：一部分多套房业主恐慌性降价挂牌，急于抛售冗余房产规避贬值风险；另一部分刚需、改善群体借着政策红利主动看房、择机入场抄底。市场分歧背后，2026 年 6 月多部委密集出台楼市重磅新政，多年前马云对房地产行业的前瞻性预判逐一落地兑现，不少人发问：持续数年调整的楼市，是不是正式迎来趋势性拐点？想要看清行情真相，既要读懂政策底层变革，厘清马云楼市观点完整逻辑，也要摒弃情绪化跟风操作，理性判断该抛售、抄底还是继续观望。

很多人长期片面截取马云 “房价如葱” 的碎片化言论，误以为他全盘看空所有房产。回溯完整表态，早在楼市全民狂热、闭眼买房就能增值的上行周期，马云就提出三大核心判断：房产终将褪去金融投机属性，回归居住本质；全国普涨行情彻底终结，楼市走向结构性两极分化；保障性住房大规模落地分流刚需，靠囤房炒房暴富的时代一去不复返。在当年全民看涨的市场环境下，这套判断饱受质疑，历经数年行业深度调整、房企风险出清、房价持续磨底之后，2026 年 6 月顶层政策集中落地，预判一步步成为现实，也直接催生当下卖房、买房截然相反的两种操作思路。

一、两大重磅变革落地，印证马云楼市长期预判

本轮 6 月新政并非零散微调，而是从住房制度、交易流通两大维度完成底层重构，构成楼市转型核心抓手，也是市场买卖分歧产生的根源。

第一大变革：国家队全国批量收储存量房源，商品房 + 保障房双轨制全面成型。央行 3000 亿元保障性住房专项再贷款正式投放，年化利率低至 1.75%，撬动万亿级配套资金，全国超 70 座一二三线城市城投、安居集团进场收房，以市场价 8-9 折收购房企滞销现房、老旧小户型二手房，翻新改造为保障性租赁住房、共有产权房、人才公寓。

此举既消化积压多年的楼市库存、化解房企债务、收尾保交楼难题，也补齐保障房供给缺口，新市民、低收入刚需不必扎堆抢购商品房，房产炒作空间被持续压缩，完美契合马云 “房子回归居住属性” 的预判。收储有着清晰边界，仅覆盖刚需普通住宅，核心地段高端改善房源不在收购范围，市场分化立刻凸显：刚需房源下跌空间被政策托底，不会断崖暴跌；远郊、老旧劣质房源缺少兜底支撑，流通性持续走弱，贬值压力长期存在。

第二大变革：信贷税费全面松绑，楼市正式从增量建房转入存量博弈时代。除北上广深核心片区差异化调控外，全国绝大多数城市下调购房门槛，首套房商贷最低首付降至 15%，二套房首付下调至 25%，一套总价 100 万刚需房，首付直接减少 5 万元；5 年期以上房贷利率维持 3.05%-3.45% 历史低位，同步下调公积金利率、放开商转公额度限制，大幅降低置业月供压力。

税费端针对性打通置换堵点，二手房不满两年交易增值税由 5% 下调至 3%，满两年住宅免征增值税；延长 “卖旧买新” 个税退税周期，卖房一年内买房可全额退还个税，破解 “旧房卖不动、新房买不起” 置换死循环。当前一二线城市二手房成交量早已反超新房，全国二手房交易占比逼近 45%，过去房企拿地盖房就能盈利的粗放模式落幕，存量换手、品质竞争成为行业主流，印证马云楼市告别野蛮扩张的长期判断。

二、一边抛售、一边抄底，两极分化背后真实原因

市场冰火两重天的操作选择，本质是不同人群对政策、行情的认知差异，没有绝对对错，却各有现实考量。

选择慌忙抛售的群体，主要分为两类：一类是手握多套三四线、远郊老破小的投资者，看清人口外流、库存高企的基本面，明白这类房源既不在国资收储范围，后续接盘者越来越少，持有只会持续贬值、背负物业费与利息成本，趁着政策回暖流动性小幅回升，抓紧折价出手优化资产；另一类是前期高杠杆购房者，收入承压难以覆盖月供，担心后续房价震荡加剧负债压力，选择降价离场规避断供风险。

抓紧入场抄底的人群，则以自住需求为主：刚需群体瞄准低首付、低利率窗口期，购房成本处于阶段性低位，避开远郊高库存楼盘，择机入手城区现房安家；改善家庭利用卖旧买新退税政策，卖出手里弱势老房，置换地铁、学区配套成熟的品质住宅，完成居住升级；少数稳健资产配置者，布局一线、强二线核心地段稀缺房源，看重长期保值韧性，博弈结构性企稳行情。

三、理性判断：楼市有结构性拐点，绝非全面暴涨拐点

很多人陷入两个极端误区：抛售者认定房价全线大跌，抄底者笃定楼市全面大涨，实际上本轮政策托底带来的是成交量结构性拐点，不是全国普涨拐点，完全契合马云分化预判。

从官方数据来看，5 月份 70 城新房、二手房价格跌幅连续收窄，全国商品房销售降幅持续收窄，部分核心城市带看、看房量环比明显回升，说明持续单边下行的行情已经止住，政策底夯实之后，市场逐步进入筑底修复通道。但分化会成为未来长期主旋律：一线、强二线核心城区人口持续流入、土地供应收紧、配套稀缺，成交量率先企稳回暖，房价小幅韧性修复；普通二三线城市中心城区止跌横盘，涨跌互现；三四线县城、一二线远郊新区库存高企、人口流出，即便有政策托底，依旧以缓慢去库存、小幅阴跌为主，不存在全面上涨基础。

四、不同人群实操建议，告别跟风情绪化决策

多套房持有者：不必一刀切恐慌抛售。核心地段次新房、优质学区房流动性稳健，可长期持有；远郊、老旧、户型不合理的冗余房产，趁市场回暖择机出手，精简房产结构，摒弃炒房暴富思维。

刚需自住购房者：不用执着等待所谓 “抄底最低点”，普通人很难精准踩中行情底部。当下利率、首付、税费红利集中释放，月供可控、匹配自身收入即可择机上车，优先现房、规避远郊期房风险。

改善置换家庭：遵循 “先卖后买” 节奏，利用卖旧买新退税红利，出清弱势旧房，置换流通性更强的品质房源，降低换房资金压力。

房产投机投资者：务必保持观望，普涨时代彻底结束，加杠杆囤房风险极高，仅极少数核心城市优质房产具备保值属性，不再有全民投机套利空间。

纵观本轮楼市周期，6 月新政落地兑现早年行业预判，楼市拐点真实存在，但只是止跌筑底、结构性修复的拐点，不是全面大涨重启的拐点。马云多年观点的核心，从来不是唱衰楼市，而是提醒房产回归居住本源、认清分化大势。往后买房卖房，摒弃跟风焦虑与暴富幻想，立足自身真实需求，看懂城市、地段、房源价值差异，不盲目抛售、不冲动抄底，理性配置资产，才是适配楼市新时代的最优选择。