每经记者｜陈梦妤    每经编辑｜毕陆名    

“最近北京德胜有一套千万元级房源，业主既纠结价格，也想确定月底前能否卖掉，过去这样的房子往往需要反复带看、传价、拉扯。这次我们通过‘诚意卖’，将所有意向压缩在一个明确、集中的窗口期内，业主缴纳保证金，房源集中推广，客户在规定时间内线上出价，所有人都知道‘这几天就要作决定’，最终按业主设定价格成交。”

5月19日晚，贝壳举行2026年一季度业绩电话会，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东亲自推介自家的二手房交易产品。

今年第一季度，贝壳GTV（总交易额）和收入同比有所回落，其中GTV为7117.2亿元，同比下降15.6%；收入188.9亿元，同比下降19%；毛利率为24.1%，同比提升3.5个百分点。经调整经营利润为16.65亿元，同比提升45.1%，环比提升416.2%；经调整经营利润率为8.8%，创过去七个季度新高。

据《每日经济新闻》此前报道，3月29日，彭永东发布题为《贝壳的下一个阶段：以消费者为中心，重建组织》的全员信，正式宣布大规模战略变革。他希望“这是一场彻底的服务方式变革”，从首席客户官、大部客户总经理、区域客户总监到社区客户经理，都要到一线去服务消费者。

在这封全员信中，彭永东指出，过去24年，贝壳不可避免地沾染了“大组织病”：部门墙越来越厚，流程大于常识，复杂的指标堆砌掩盖了真实的价值创造。看起来在管理，实际是内耗；看似追求效率，实际上却是为自己运转，离消费者越来越远。

5月19日的业绩会上，彭永东直言，贝壳有500名核心管理者，总监级别人员超过2500人。“改革50天3000名干部上一线。他们理论上是公司里最有能力、最有杠杆的人，但很多人超过一半时间在开会、拆指标、做汇报。过去的管理、指标和流程曾经帮助公司成长；但任何系统如果不持续回到消费者问题本身，就可能被异化。这轮变革很重要的一件事，是让管理者回到真实一线场景，重新理解消费者和服务者。”

他举了一个例子，对方是北京学院路的一位大区总监。“管理12家门店，每周固定盘门店房源、参与业主面访，周六常驻签约中心谈单。有一位业主和经纪人围绕几万元差价僵持不下，他参与后没有继续谈价格，而是问业主为什么卖房、卖完去哪、这笔钱要解决什么问题。”彭永东说，“他发现业主真正需要的是改善换房，就重新梳理方案，最后推动新房和二手房双成交。”

彭永东表示，在过去很长时间里，行业最稀缺的是房源。市场快速发展、供给相对不足、价格上涨预期较强时，消费者最核心的问题是“哪里有房、价格如何、能不能买到”。

“但今天，行业底层的稀缺资源变了。过去稀缺的是房源，今天更稀缺的是判断力。市场供需结构从总体供不应求，走向供需更加平衡，部分区域和时段出现结构分化。这种情况下，消费者真正缺的不是房源信息，而是在低频、高金额、高风险、不可逆的决策里，如何理解选项、判断选项、提升决策质量、降低后悔度。”

彭永东指出，客户的核心焦虑已从“买不到”变成“买错了”，他们更关心“现在到底该不该买”“学区、通勤、居住舒适度怎么取舍”“到底该选哪套”。对买方，判断力体现为帮助他理解该不该买、买哪里、哪套房真正适合自己；对业主，判断力体现为帮助他理解如何呈现房源价值、如何定价、如何找到真正合适的买家、如何提高成交确定性。

彭永东在业绩会上表示，一季度，房地产市场出现了一些积极的边际变化，尤其二手房“小阳春”相对明显，成交活跃度、带看转化、客户决策意愿和业主预期都有改善。部分核心城市价格预期逐步趋于理性，前期观望的改善型和置换型需求开始有序释放。

从数据看，一季度贝壳平台二手交易单量同比提升12%，3月单月交易量创历史新高，同比增长21%。具体看，存量房业务GTV为5344.1亿元，同比下降7.9%，环比提升10.9%；存量房业务收入61.3亿元，同比下降10.7%，环比提升12.7%。新房业务GTV为1459.4亿元，同比下降37.2%，环比下降29.5%；新房业务收入为50.9亿元，同比下降37%，环比下降30%。

“我们不会因为一个季度的变化而简单乐观，也不会因为周期仍有波动而悲观。更重要的是，消费者对真实居住需求、资产质量和长期生活适配性的关注在提升，行业正在向更加平稳、健康、可持续的方向演进。”

今年第一季度，根据彭永东的说法，全国链家人均买卖单量同比提升26%，人均佣金同比提升8%；1月—4月的人均佣金同比累计提升20%。与此同时，集团调整后的经营利润率回到8.8%以上，同比改善3.9个百分点。

另据贝壳执行董事兼首席财务官徐涛介绍，集团家装业务一季度收入23.4亿元，同比下降20.6%，环比下降35.3%，收入同环比回落，“主要因为我们主动退出了低质量、低效率的渠道以及UE（单元经济）模型不佳的城市”。

房屋租赁业务方面，贝壳一季度收入50.1亿元，同比下降1.5%，环比下降7.4%。对此，徐涛表示，收入同环比下降主要由于“省心租”持续向更轻、更低风险的产品模式迭代，净额法确认收入的房源占比提升，对收入规模产生阶段性影响。

“我们以多年为周期来规划这轮变革。城市试点先行，不盲目铺开；经营稳健，核心业务经营质量和现金流保持稳定；持续迭代，服务者分工、资源分配、AI工具、业主服务产品、买方决策服务层持续优化。”彭永东总结称。

封面图片来源：包晶晶