观点网保利发展重耕杭州的战略浮出水面。

于3月9日进行的杭州世纪城地块土拍落下帷幕，萧山区世纪城核心单元XS010401-09地块完成出让，这宗地块有多家国央企相继报名参拍，最终由保利发展旗下的保旭置业有限公司，以15.86亿元的总价、16.11%的溢价率摘得，竞价次数23轮。

作为杭州2026年出让的第三宗宅地，该地块总出让面积为2.31万平米，总规划规划建筑面积4.16万平方米，容积率1.8，起拍总价13.66亿元，起拍楼面价3.28万元/平方米。观点新媒体注意到，地块恰好临近保利发展于2025年4月拿下的一宗涉宅地块--杭州保利天珺住宅项目。

再度落子杭州世纪城

在土拍现场，除保利发展之外还有11家房企共同参与了地块竞拍，包括大家地产、滨江、绿城、中天&海威、建杭、越秀等。

引得12家企业竞价拍地，XS010401-09地块主要优势有两部分：其一，按照学区范围划分，该地块后期或将划入杭州崇文世纪城实验小学，并对口初中学军中学附属文渊中学。

其二，是其低至1.8的容积率，有业内表示该地块的容积率在杭州世纪城板块内近十年来的拍地记录中较为特殊，甚至可以算得上稀缺。不过，在地块规划中明确提及未来建造要求建筑密度≤30%，绿地率≥30%，且住宅建筑不得建设别墅类产品，最低建筑层数不小于4层，未来或将建造高层、叠墅亦或其他高低配项目。

仅从地块周边来看，已形成滨江、绿城、建发、保利各占一子的项目格局，如上文所述，保利发展已经在本区块内获取两宗宅地，其于落子的企业则大多为本地企业，其中滨江奥映鸣翠府距保利地块500米，项目地块于2024年11月出让，滨江集团以总价39.54亿元、楼面价4.82万元/平方米，溢价率达到33%，项目开盘后其高层均价9.05万元/平方米，成为彼时板块内单价最高的住宅项目。

与其他项目不同，滨江奥映鸣翠府项目由滨江及绿城联合开发，巧合地是，绿城也在隔壁拿了一宗溢价率更高的地块。

2025年2月，绿城以23.19亿元总价竞得杭政储出[2025]12号地块，楼面价为3.64万元/平方米，溢价率达到45.94%，不过这宗地块并非地密度宅地，容积率2.7，绿地率35%，项目主要规划8幢16-25F高层住宅，与奥映鸣翠府项目规划有所区别。因此，其开盘单价在5.41万元/平方米左右，价差显著。

保利发展所摘得的地块价位区间则稍高于绿城。以其在2025年4月摘得的杭州世纪城地块来看，彼时成交楼面价5.16万元/平方米，总价45.37亿元，已超过奥映鸣翠拿地价。

摘地后，项目规划命名为保利天珺，并于2025年12月以7.44万元/平方米的均价首开，但较奥映鸣翠的首开价格降低1.25万元/平方米。截至观点新媒体发稿，其高层均价约合7.7万元/平方米。

对比保利天珺，XS010401-09地块的体量更小，单价更低，又由于其与绿城项目相似，地处机场公路周边，未来开盘价依旧未知。但从企业拿地的角度来看，同一板块内两宗地块的相继落子，意味着保利能够维持更短的开发周期，且能在一定程度上节省开发成本。

但作为央企，保利发展在杭州的发展战略并非只停留在节省成本上，在3月6日的杭州马年首场土拍中，这家企业又拿下了“头筹”。

保利杭州战略

彼时，杭州市上城区城东新城单元SC080201-27地块吸引12家房企报名竞拍，经过109轮竞价后，保利发展旗下浙江保利城市发展有限公司亿32.24亿元的价格宅地，成交楼面价4.49万元/平方米，溢价率达到51.08%。

资料显示，这宗地块出让面积3.26万平方米，容积率2.2，规划建筑面积7.17万平方米，起拍总价21.34亿元，折合楼面价2.98万元/平方米。值得注意的是，地块临近京杭大运河，周边还有杭州东站等大型交通枢纽。

但与元XS010401-09地块不同，杭州上城区地块原为商业用地，在2025年4月后才调整为住宅地块，容积率降至2.2。

这不是保利发展第一次接触商改住类型的地块。早在2025年11月，拱墅区东新板块一宗商业商务用地调整为纯住宅用地，容积率从2.8一路下调至1.5。

后于2026年1月底地块迎来出让，除滨江、绿城等本土企业之外，保利发展、华润、兴耀等房企均参与了现场竞价参与争夺，不过，最终地块由浙江本土民营企业博策摘得，溢价率19.81%。

不难看出，自2025年开始，保利发展对于杭州市场的重视程度柱逐步提升。于2025年内，保利在25个城市合计摘得52宗地块，一线城市拿地金额占比达到44.9%，新一线城市占比35.5%。

其中，保利发展的大重心在上海，年内合计花费146.84亿元拿下9宗上海项目，包括杨浦区平凉街道64街坊地块、闵行区都庄路西侧地块两宗30亿元以上的项目。

在超一线城市之外，保利发展对于杭州的投入已经超过了佛山、西安等新一线城市，前者的拿地资金87.87亿元，而后两座城市的拿地金额则分别问51.38亿元、50.58亿元。

纵观保利发展在2026年初在杭州密集的拿地动作，实质上映射了其当前战略重心的调整——将原本集中在超一线城市的资源分出一部分，分流到杭州等新一线城市。

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