编辑：邓思涵 责编：王彤

参考：中国房地产报、北京日报、合肥日报、鹤岗日报、全国乐居网相关报道及中指研究院、国家统计局公开数据

（本文基于2026年2月行业数据与公开资料分析，不构成任何投资建议）

“以前买房，先问‘能不能涨’；现在买房，先看‘住得舒不舒服’。”在北京市西城区某房产中介门店，从业12年的经纪人王磊向记者感慨道。他指着门店墙上的成交记录，2025年以来的成交房源中，80%以上的购房者明确表示“为了自住”，仅有不到5%的人提及“投资增值”，这与5年前“投资优先”的市场氛围形成鲜明对比。这种转变，正是中国房地产从“投资品”向“消费品”转型的最直观写照。

从北上广深等一线城市到三四线小城，中国房地产市场正经历一场深刻的根本性变革——住房的核心属性从“投资品”加速回归“消费品”，“买涨不买跌”的投资逻辑逐渐瓦解，“居住优先、品质为王”成为新的市场共识。转型不仅重塑着房地产行业的发展格局，更深刻改变着普通人的购房决策与生活选择。记者走访北京、鹤岗、合肥等多座不同层级城市，结合官方统计数据、行业报告与一线调研，解码中国房地产“消费时代”的真实图景，探寻转型背后的行业变革与民生变迁。

转型：从“交易增值”到“居住使用”，房子回归消费品本质

“房地产市场的供求关系已经发生根本性变化，住房的金融属性逐渐褪去，消费属性成为核心主导。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，过去数十年，中国房地产市场处于快速城市化阶段，住房供不应求，叠加人口红利与金融杠杆推动，房子成为“稳赚不赔”的投资品，甚至出现“买房即致富”的市场神话，许多人将住房作为资产配置的核心选择，忽视了其本质的居住功能。

而如今，随着城市化进程放缓、人口结构变化以及房地产调控政策的持续发力，这一格局被彻底打破。中指研究院发布的《2025中国房地产市场年度报告》显示，2025年全国商品住宅销售面积同比下降2.3%，但其中改善型住宅销售面积同比增长8.7%；与此同时，全国二手房挂牌量同比增长15.2%，但投资性挂牌房源占比从2020年的38%降至2025年的11.3%，大量房源挂牌目的从“套现增值”转为“置换改善”。

二手房交易的崛起正在重塑行业逻辑。在新房主导的时代，房地产更像是“制造业”——买地、建房、销售，周而复始，拉动钢筋水泥、家电装修等产业链发展；而当二手房交易成为主流，这个行业开始向“服务业”转型，交易咨询、房屋评估、旧房改造、社区更新等相关服务逐渐成为行业新的增长点，房地产对宏观经济的拉动方式也从过去的脉冲式刺激，变得平缓而持续，成为经济稳定发展的“压舱石”。

房子成为“消费品”，意味着其价值评判标准发生了根本性转变——不再以“未来涨幅”为核心，而是回归到居住本身的品质、体验与实用性，就像一辆汽车、一件大家电，品质越好、体验越佳，市场认可度越高，价值也就越稳固；反之，若品质低劣、配套不足，即便价格低廉，也难以获得市场青睐。更深远的变化在于，“房屋养老金”概念的普及，让人们逐渐意识到，房子不是一劳永逸的资产，而是需要持续投入的耐用消费品，就像汽车需要保养一样，房屋也需要长期维护，其建筑价值会随着时间折旧，这一观念正在温和而坚定地改变中国人的财富观念。

记者从国家统计局获取的数据显示，2025年全国房地产开发企业用于住宅品质提升的投入同比增长12.6%，其中绿色建筑、智能安防、社区配套等相关投入增速均超过15%；而用于高端住宅、豪宅项目的开发投入占比下降4.8%，盲目追求“高端化、投资化”的开发模式逐渐被市场淘汰。

“以前开发商拿地，先算‘楼面价+预期涨幅’，只要能涨，品质差点也能卖出去；现在不行了，购房者看得比谁都细，户型设计、层高、绿化、物业，哪怕是电梯的品牌、窗户的隔音效果，都会影响成交。”某头部房企北京区域负责人张敏告诉记者，其公司2025年在北京推出的两个住宅项目，均主打“刚需改善+品质居住”定位，放弃了以往“高溢价、高杠杆”的开发思路，反而实现了90%以上的去化率，远高于行业平均水平。

对于普通人而言，这种转型带来的最直接变化，就是购房逻辑的彻底重构。中指研究院2026年初开展的全国购房者调研显示，82.7%的受访者表示“购房首要考虑居住需求”，67.3%的受访者明确表示“不会再为‘投资增值’买房”，78.1%的受访者认为“应严格控制购房负债，避免过度杠杆”。放弃“抄底”幻想、立足真实需求、优先品质好房，成为新时代普通人的购房共识。

一线城市：北京筑底回暖，分化中凸显“居住价值”

作为中国房地产市场的“风向标”，北京的市场转型最为典型。经历多年调控与市场调整，北京房地产市场彻底告别“普涨普跌”的投资时代，进入“分化复苏、品质为王”的消费新阶段，核心区的品质房源与远郊的刚需房源呈现截然不同的市场表现，而“居住属性”成为贯穿市场的核心主线。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示，2025年1-11月，全市新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6%；其中，住宅销售面积618万平方米，同比下降6.9%，办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降14.5%、15.8%。从数据来看，北京房地产市场整体仍处于筑底阶段，但结构性分化特征极为明显，品质住宅与刚需住宅的市场热度差异显著。

记者走访北京西城区、海淀区、房山区等多个区域发现，核心城区的品质次新房、改善型住宅成为市场“香饽饽”，而远郊的刚需房源则面临库存压力，价格仍有调整空间。2026年2月的数据显示，北京二手房已连续3个月网签量突破1.4万套，1月网签15082套，同比增长20.8%；2月节后带看量环比增长16.3%，业主议价空间收窄至0.8%，部分核心区优质房源甚至出现“挂出即成交”的现象。

“我们小区的二手房，只要是南北通透、户型方正的次新房，挂牌后平均15天就能成交，价格比同小区老旧房源高出20%左右。”海淀区世纪城小区业主李女士告诉记者，她2025年底将自家一套90平方米的两居室挂牌出售，因小区配套成熟、物业优质，且房屋保养良好，仅10天就达成成交，成交价较同小区老旧房源每平方米高出8000元。

这种分化在新房市场同样明显。2025年北京新建住宅销售中，500-900万的改善型房源占比最高，达到47.2%，而1000万以上的高端豪宅与300万以下的刚需房源占比均不足20%。北京市住建委的数据显示，2025年北京推出的改善型住宅项目，平均去化率达到78%，而部分远郊刚需项目的去化率不足40%。

政策层面的调整，也在进一步推动北京房地产市场向“消费属性”转型。2025年12月底，北京不再区分首套、二套房商贷利率，下调二套房公积金贷款最低首付比例至25%；同时，优化多孩家庭购房政策，允许符合条件的户籍和非户籍多孩家庭分别在五环内限购3套、2套；此外，非京籍社保要求从5年改为3年，大幅降低了刚需群体的购房门槛。

“这些政策的核心是‘支持合理居住需求’，而非刺激投资需求。”北京市住建委相关负责人在接受记者采访时表示，北京将持续坚持“房住不炒”定位，进一步优化购房政策，重点支持刚需和改善型居住需求，同时加大保障性住房供给，推动房地产市场平稳健康发展。

记者从北京链家、我爱我家等中介机构了解到，2025年以来，北京购房群体中，刚需和改善型群体占比达到92%，其中，首次购房的刚需群体占比58%，置换改善的群体占比34%，投资性购房群体占比不足8%。“以前很多客户买房，会问‘未来3年能涨多少’，现在客户问得最多的是‘周边有没有学校、医院’‘物业好不好’‘通勤方不方便’。”链家经纪人王磊说，这种变化，正是北京房地产从“投资品”向“消费品”转型的最直观体现。

值得注意的是，北京的人口流动趋势也在影响着房地产市场的需求结构。根据2025年全国城市常住人口排名数据，北京常住人口为2183万，虽出现2.60的人口流出（受人口疏解政策影响），但核心城区的人口集聚效应依然明显，优质教育、医疗、就业资源仍在持续吸引人口流入，这也为核心区品质住宅的需求提供了支撑。而远郊区域因人口流出、配套不足，房地产市场仍面临去库存压力，价格相对平稳甚至略有下调。与此同时，北京上个世纪八九十年代建的老公房已进入密集“老年期”，老旧小区更新、房屋维护等需求日益凸显，成为房地产向服务化转型的重要体现。

二三线城市：分化加剧，品质突围成为破局关键

如果说一线城市的转型是“稳中有分化、品质领涨”，那么二三线城市的转型则呈现“两极分化、优劣分明”的态势——人口流入、产业支撑较强的二三线城市，房地产市场逐步向“消费属性”转型，品质住宅需求旺盛；而人口流出、产业薄弱的城市，则面临库存高企、需求不足的困境，房地产市场进一步回归居住本质，投资价值持续弱化。

作为人口流入排名靠前的二线城市，合肥的市场表现极具代表性。2025年数据显示，合肥人口流入量达到14.90，位居全国前列，依托科创产业的崛起，大量年轻群体涌入，带动了刚需和改善型住房需求的释放。记者走访合肥滨湖新区、高新区发现，多个主打“品质居住、智能社区”的住宅项目，开盘即售罄，价格也保持平稳上涨，而一些品质一般、配套不足的项目，则面临去化困难。

合肥市统计局的数据显示，2025年全市新建商品住宅销售面积同比增长3.2%，其中，改善型住宅销售面积同比增长11.5%，刚需型住宅销售面积同比增长2.8%；二手房成交面积同比增长5.7%，其中，品质次新房成交占比达到62%。“合肥的购房群体主要是年轻人和科创从业者，他们对居住品质的要求很高，不仅关注户型和配套，还很看重社区的智能化水平和生态环境。”合肥某房产中介负责人告诉记者，其门店2025年成交的房源中，80%以上的购房者要求“小区有智能安防、绿化达标、近地铁”。

与合肥形成鲜明对比的是，部分人口流出、产业薄弱的三线城市，房地产市场呈现“需求萎缩、价格平稳”的态势，投资属性彻底褪去，居住属性成为唯一核心。但即便如此，品质住宅依然能在市场中脱颖而出，成为刚需群体的首选。鹤岗市的楼市蝶变，就是三线城市房地产向“消费属性”转型的生动案例。

曾经因“低价房”引发全网关注的鹤岗，如今正以一场深刻的人居变革，打破“低价标签”，重塑城市房地产价值坐标系。数据显示，2019至2024年，鹤岗商品房销售面积从3.58万平方米跃升至14.7万平方米，年均增长率达32.7%；新建商品房均价从3046元/平方米提升至3860元/平方米，改善性住房销售屡创新高；以永丰国际城二期建成部分为例，开盘1年销售率高达93%。二手房成交量5年增长134%，外地人购房占比突破34%，2024年外地人购房5600多套。

这场逆袭的背后，是鹤岗房地产市场从“价格竞争”向“品质竞争”的转型，是住房消费属性的全面凸显。记者走访鹤岗市工农区、向阳区发现，曾经的“低价噱头”已被品质住宅取代，福景豪庭、龙信壹号首府、山水国际等智慧社区成为市场主流，上海三菱电梯、铝包木系统窗等高端配置成为标配，7.2米奢阔宽厅、3.3米层高、0.5秒刷脸乘梯等创新设计，重新定义了当地的人居标准。

“以前鹤岗的房子，大家只看价格，谁便宜买谁；现在不一样了，购房者更看重品质和居住体验。”鹤岗市住建局局长李柏杨在接受记者采访时表示，鹤岗以“好房子”建设为核心，打出一套精准施策的组合拳，2025年重点打造的样板项目，以绿地率35%、容积率1.69、3.3米层高的宜居指标，搭配超低能耗建筑技术与全功能便民设施，树立了品质标杆。

为了净化购房环境，推动市场向品质转型，鹤岗开展了房地产中介专项整顿行动，通过“线上筛查+现场检查”的方式，与有关网络平台建立即时联动执法机制，查处346个违规账号，下架13.7万条违规房源视频，有效遏制了“白菜价”等不实舆情，让“低价噱头”无处遁形。同时，开展“携手共建和美家园”活动，73家市直单位4000余名党员干部主动下沉，对接789栋非物业管理楼，开展设施修缮、环境整治等志愿服务，全面提升社区居住品质。

鹤岗金广集团董事长陈井涛介绍，其公司开发的福景豪庭小区，作为鹤岗首个吸引海外购房者的项目，融合了“三轴九园”的设计理念，搭配安居宝刷脸乘梯系统、日丰地暖管、聚氨酯发泡外墙等高端配置，还规划了业主食堂、金广超市等便民设施，日均订房3至4套，海外客群、外地返乡者成为购房新客源。而龙信壹号首府作为鹤岗首个超低能耗住宅项目，3.3米层高、7.2米横厅、83%得房率等优势，让285套房源已预订170多套，甚至吸引了杭州客户为父母购置养老住房。

“鹤岗楼市的变化，说明无论城市层级高低，只要回归居住本质，提升住宅品质，就能激活市场活力。”李宇嘉表示，鹤岗的案例证明，房地产市场的转型不是“降价促销”，而是“价值重构”，当房子真正成为满足人们居住需求的消费品，即便在人口流出、经济基础相对薄弱的城市，也能实现市场的平稳健康发展。

除了合肥、鹤岗，记者走访的武汉、成都、银川等二三线城市，也呈现出类似的转型趋势。2026年1月，银川出台政策，多子女家庭贷款额度上浮20万至30万元；成都取消部分二手住房限售限制，推动换房需求释放；武汉则加大保障性住房供给，同时支持房企提升住宅品质，这些政策都在进一步强化住房的消费属性，推动房地产市场向“居住优先”转型。

市场分化加剧：哪些城市值得布局？普通人购房逻辑

随着房地产市场从“投资品”向“消费品”的转型，市场分化进一步加剧，不同城市、不同板块、不同品质的房源，价值差异越来越明显。中指研究院2026年初发布的《中国城市房地产市场分化报告》显示，2025年全国房地产市场呈现“核心城市企稳、三四线分化”的格局，其中，一线城市二手房价格环比跌幅收窄至1.14%（2025年底为1.3%），部分核心板块出现结构性回升；二线城市核心区房价基本持平，部分改善型住宅因稀缺性溢价提升；而三四线城市房价较峰值普遍下跌超30%，县城及远郊新区出现“降价20万仍无人问津”的困境。

这种分化的底层逻辑，是人口流向、产业支撑与配套水平的差异。2025年人口流入Top5城市分别是贵阳（19.96）、深圳（19.94）、合肥（14.90）、广州（15.10）、西安（8.94），这些城市凭借产业优势、政策支持，持续吸附人口，住房需求旺盛，房地产市场相对稳健；而人口流出Top5城市为临沂（-9.54）、潍坊（-4.96）、南阳（-4.30）、北京（-2.60）、上海（-7.19），其中北京、上海受人口疏解政策影响，而临沂、南阳等内陆城市则面临人口向发达地区外流的压力，住房需求长期萎缩。

“人口流入是住房需求的核心支撑，也是判断一个城市房地产市场潜力的关键指标。”山东大学经济学院教授李铁岗表示，在房地产“消费时代”，人口流入、产业发达、配套完善的城市，住房需求相对稳定，品质住宅的价值也会持续凸显；而人口流出、产业薄弱的城市，住房需求会逐渐萎缩，除了自住需求外，投资价值几乎为零。

对于普通人而言，这场转型带来的最核心变化，就是购房逻辑的彻底重构。结合市场现状与专家建议，新时代普通人的购房逻辑，应围绕“放弃幻想、立足需求、优选品质、控制杠杆”四个核心展开。

首先，放弃“抄底”幻想，接受房地产“稳中有分化”的新常态。中指研究院的调研显示，76.8%的受访者认为“未来房地产市场不会再出现普涨行情”，69.2%的受访者表示“不会再试图通过买房‘抄底’增值”。李铁岗表示，随着住房供给充足、人口增速放缓，房地产市场的“增值神话”已经终结，普通人购房应摒弃“投资思维”，回归“居住需求”，不要盲目跟风买房，更不要加杠杆“赌涨”。正如业内人士所言，过去20年房地产行业像一列高速列车，如今它需要慢下来，变成一列每站都停、服务细致的慢车，这种“慢”不是衰退，而是成熟。

其次，立足真实需求，明确自身购房定位。记者走访发现，当前市场上最受欢迎的房源，都是贴合真实居住需求的房源——刚需群体优先选择“近地铁、配套全、总价适中”的房源，改善群体优先选择“品质高、户型佳、物业好”的房源，养老群体优先选择“环境好、医疗便利、配套完善”的房源。“买房不是买‘资产’，而是买‘生活’，一定要结合自己的家庭情况、通勤需求、生活习惯来选择，不要为了‘面子’或‘投资’买超出自身需求的房子。”张敏建议道。

再次，优先选择人口流入城市的品质好房。数据显示，2025年人口流入城市的品质住宅成交价格，同比平均上涨2.1%，而人口流出城市的普通住宅成交价格，同比平均下跌3.7%。这意味着，在人口流入城市，品质好房不仅能满足居住需求，还能实现一定的保值，而在人口流出城市，即便是低价房，也可能面临“卖不掉、租不出”的困境。以深圳为例，2025年人口流入19.94，核心区品质次新房成交价格同比上涨3.5%，而远郊普通房源价格同比下跌1.2%。

最后，严格控制负债杠杆，理性购房。2025年中央经济工作会议明确提出“防范房地产领域风险，引导居民理性购房”，各地也在加强对购房杠杆的调控。记者从中国人民银行获悉，2025年全国居民购房贷款余额同比增长4.2%，增速较2020年下降8.7个百分点，居民购房杠杆率持续回落至56.3%，回归合理水平。“普通人购房，首付尽量多付，贷款期限尽量缩短，月供不要超过家庭月收入的30%，避免因过度杠杆影响生活质量。”李宇嘉建议，对于刚需群体而言，可利用当前政策红利（如下调房贷利率、优化公积金政策）合理购房，但切勿盲目加杠杆；对于改善群体而言，可选择“卖旧买新”的方式，降低负债压力。

行业转型：房企回归主业，品质竞争成核心赛道

房地产市场从“投资品”向“消费品”的转型，不仅改变了普通人的购房逻辑，也深刻影响着房地产企业的发展模式。曾经“高负债、高周转、高杠杆”的开发模式逐渐被淘汰，房企开始回归主业，聚焦居住品质提升，品质竞争成为行业核心赛道。如今的房企，正面临着类似传统汽车制造商的困境，需要从“造房子”向“造好房子”转型，甚至探索像特斯拉自动驾驶订阅、能源服务那样的“订阅制”转型之路，摆脱“一锤子买卖”的盈利模式。

中指研究院的数据显示，2025年全国房地产企业百强中，有78家企业明确提出“聚焦居住品质”的发展战略，加大对绿色建筑、智能社区、物业服务等领域的投入；有65家企业减少了投资性拿地，重点布局人口流入城市的刚需和改善型住宅项目；有58家企业推出“老房焕新”“物业升级”等服务，提升现有社区的居住体验。其中，万科的物业服务收入突破百亿元，龙湖的租赁住房业务开始规模化盈利，这些信号都指向同一个方向：未来的利润不再只是“一锤子买卖”，长期运营与服务将成为房企盈利的重要支撑。

在北京，某头部房企2025年将“品质提升”作为核心战略，投入12亿元用于住宅品质升级，推出“绿色建筑+智能安防+智慧物业”的一体化居住解决方案，其开发的项目不仅实现了90%以上的去化率，还获得了“中国绿色建筑三星认证”；在鹤岗，金广集团、龙信集团等本地房企，摒弃了以往“低价走量”的开发模式，聚焦品质住宅建设，引入高端建材和先进设计理念，打造的项目不仅获得了本地购房者的认可，还吸引了外地客群，实现了市场突围。

政策层面也在持续引导房企向“品质化、精细化”转型。2025年12月召开的中央经济工作会议提出“清理消费领域不合理限制措施，释放服务消费潜力”，着力激发住房消费潜力；《提振消费专项行动方案》首次在促消费文件中强调稳楼市，提出加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。

“这些政策的核心，是引导房企从‘造房子’向‘造好房子’转变，推动房地产行业从‘规模扩张’向‘质量提升’转型。”陈文静表示，未来，房地产行业将进入“品质竞争”的新时代，那些注重品质、贴合需求、理性经营的房企，将在市场中占据优势；而那些盲目扩张、忽视品质、高负债经营的房企，将逐渐被市场淘汰。房企转型之艰难，超乎想象，习惯了快回报的开发商，要转向精细运营、长期回报的模式，无异于基因重组，最难跨越的不是资金门槛，而是思维定式。

此外，二手房市场的活跃也成为推动行业转型的重要力量。2025年全国二手房成交面积同比增长7.8%，超过新房成交面积增速，二手房市场的流动性提升，不仅激活了换房需求，也倒逼新房市场提升品质。“二手房市场的竞争更激烈，购房者可以货比三家，这就要求新房必须在品质、价格、配套等方面具备优势，才能吸引购房者。”王磊表示，二手房市场的活跃，进一步强化了“品质为王”的市场逻辑，推动房地产市场更快向“消费时代”转型。

回归居住本质，房地产市场开启“消费新周期”

从“全民炒房”到“理性购房”，从“投资增值”到“居住优先”，中国房地产市场的这场根本性转型，不仅是行业发展的必然趋势，更是社会进步的重要体现。房子不再是“稳赚不赔”的投资品，而是满足人们美好生活需求的消费品，这种转变，让房地产市场回归本质，也让住房真正成为“用来住的，不是用来炒的”。

北京的结构性回暖、合肥的品质突围、鹤岗的逆袭蝶变，都在印证着这一转型的深刻内涵——房地产市场的价值，不再取决于“未来涨幅”，而取决于“居住体验”；普通人的购房选择，不再被“投资幻想”裹挟，而更加贴合自身的真实需求。在这场转型中，市场分化将成为常态，人口流入、产业发达、品质优良的城市和房源，将持续获得市场认可；而人口流出、产业薄弱、品质低劣的城市和房源，将逐渐被市场淘汰。

对于普通人而言，顺应市场转型，树立理性的购房观念，放弃“抄底”幻想，立足真实需求，优先选择人口流入城市的品质好房，并严格控制负债杠杆，才能在房地产“消费时代”实现自身居住需求与资产保值的双赢。对于房企而言，回归主业、聚焦品质、理性经营，摆脱传统思维定式，向服务化、精细化转型，才能在行业转型中站稳脚跟，实现可持续发展。

展望未来，随着房地产市场转型的持续推进，“居住优先、品质为王”的市场共识将进一步强化，房地产行业将进入更加健康、理性、可持续的发展新阶段，为人们的美好生活提供更坚实的保障。而这场转型，也将深刻影响中国经济的发展格局，推动房地产行业与实体经济深度融合，实现高质量发展。正如业内所言，行业潜力的定义已经改变，它不再是无尽的土地和不断攀升的房价，而是存量房如何焕发新生，是社区如何更有温度，是每个人的居住尊严如何得到保障——好房子，好社区，好生活，这九个字，写下了行业未来十年的全部密码。