太大。太费事。太贵。许多婴儿潮一代可能会在未来几年出售他们的房屋，无论是出于年龄原因还是因为昂贵的后续融资。但一场巨大的房地产抛售潮并不会席卷德国。至少不会在所有地方出现。

在房地产界，一个术语近来广为流传：“银色海啸”。其背后的假设是，许多出生率高峰年代的人很快将出售他们的房产，从而涌入市场。然而，这场海啸迄今尚未真正启动。这究竟是专家的误判，还是抛售潮仍将到来？

“到目前为止，我不会说出现了广泛的抛售潮。我们看到的更多是一个不断增长的人口结构潜力，这种潜力可能会在多年间逐步显现。”科隆德国经济研究所的佩卡·萨格纳如此表示。萨格纳解释说，上述潜力尤其可能涉及独栋住宅、联排别墅以及较大的自有产权公寓。原因在于：年长的业主在子女搬离后，常常继续住在相对较大的房产中。这些过大的房产，而且很少是适老化设计的。

“银色海啸”：婴儿潮一代不能一概而论

但这里必须注意：出生率高峰的年份跨度大约有二十年。这涉及出生于20世纪50年代和60年代的人。也就是说，既有可能刚满60岁的人，也有80岁左右的房主。这是一个需求各异、异质性很强的群体。年长的房主或许会搬入适老化公寓，但对于群体中较年轻的人来说，这还不是一个话题。因此，房产销售量可能的增长会持续很多年——更像是一场缓慢上涨的洪水，而非海啸。

问题在于，适合老年人的有吸引力替代选择往往缺失。因此，即使他们有搬迁意愿，市场也会堵塞。与之相对的是，年轻人——尤其是在城市里——需求旺盛。但他们往往负担不起购房费用。

房产抛售潮：“利率转向”因素有多大？

另一个因素是2022年的利率转向，这大幅推高了外部融资成本。其假设是：业主可能因昂贵的后续融资而不得不将房产投放市场。但佩卡·萨格纳认为这并不会引发房产潮。“利率转向首先主要导致需求崩溃、交易减少和价格温和下跌。但一段时间以来，购房价格已趋稳定，最近甚至再次上涨。”

正如萨格纳所解释的，短期内利率变化是更强的因素。“它直接影响可融资性、需求，进而影响价格和交易。”相比之下，萨格纳将婴儿潮一代的老龄化称为长期结构性因素。“利率更多地决定了当下会发生什么。人口结构则改变未来几年和几十年内可能出现的供应。”

可能的抛售潮：地区差异巨大

还有一个因素起着重要作用：地区差异。在乡村地区，房产供应如今往往已经高于需求。这些地区人口稀少，基础设施匮乏，前景不佳。

在大型都市圈，情况则相反。佩卡·萨格纳解释说，那里是相对较少的供应遇上高需求。“因此，额外的房源通常会被市场吸收，而不会引发根本性的价格下跌。”

因此，对于购房意向者来说，预期的抛售潮并不会自动带来新的机会。“在某些地区确实如此，”萨格纳说，“但并非全面覆盖。”尤其是在较小城市和更偏乡村的地区，不断增长的存量房供应可以带来更多选择和议价空间。

而在大型都市圈，住房仍然紧缺。归根结底，德国的建设量仍然太少。因此，萨格纳的结论很明确：“不能预期婴儿潮一代会导致全国性的价格暴跌。”

关于受访者

• 佩卡·萨格纳博士是科隆德国经济研究所住房政策与房地产经济学高级经济学家。