近期，国家统计局公布2025年全国房地产市场相关数据。2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；2025年12月，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有6个，同比上涨的城市有5个。2026年会不会是房价止跌回暖的转折点？如果市场真的慢慢回暖，普通人该怎么办？是该继续观望，还是可以看看机会？未来的房子还会是好的资产吗？居住会有哪些新变化？本文中，高和资本合伙人苏鑫（中欧EMBA 2003）结合个人在行业中的经验与洞察，探讨2026年房地产的底部确认、面向2030年行业模式的重构，以及资本运作的未来趋势。

01

破局：2026，房地产的

L形底部与价值回归

2026年，房地产能触底吗？这是目前所有人心头最大的悬念。

要回答这个问题，我们不能仅凭直觉，而需关注几个核心先行指标的客观变化。当下的市场，正在经历一场残酷但必要的出清。

首先看租金回报的变化。长期以来，住宅收益主要靠资本增值（房价上涨），而忽视出租收益。但数据正在发生质的变化：目前30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2%。当租金回报率开始高于银行存款利率时，资产的金融属性便发生了逆转，这将吸引长期投资者回流二手房市场。

其次看价格下跌幅度与新开工的跌幅。二手房价格较最高点已回撤约39%，这一调整深度已超过许多国家房地产危机的平均水平，泡沫已被大幅挤压。更具决定性的是供给端的收缩，新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年的水平。这种供给端的极度“休克”，正强制推动供求关系回归平衡。

针对2026年的具体走势，我梳理了市场上的两派主流观点。

“乐观派”以丁祖昱、连平及中金公司为代表。他们认为2026年将正式确认行业底部。随着库存去化的企稳和“好房子”政策创造的新需求，市场将告别大幅下行，转入“L型”的筑底磨底期。中金更是指出，房地产对经济的拖累将逐步减轻。

“谨慎派”则以摩根士丹利（又称“大摩”）、瑞银为代表。大摩预测2026年新房价格仍有2%~3%的惯性下跌，核心城市的全面复苏可能要等到2027年下半年。瑞银则担忧人口结构和高库存的长期压制，认为销售和投资仍有5%~10%的跌幅，复苏之路漫长。

我的判断是：2026年大概率是“底部确认”的一年。所谓底部，并非指价格反弹的V形拐点，而是指成交量的企稳和价格跌幅的收窄。

对于资管行业而言，一个可预测的底部，比一个虚幻的繁荣更为重要。因为那才是资产价格回归理性，“价值发现”的起点。

02

重构：面向2030，

房地产新模式的三个维度

如果说2026年是周期的底部，那么面向2030年，我们面临的将是行业底层逻辑的彻底重构。这也是“十五五”规划开局之年的核心命题。

曾经“高负债、高杠杆、高周转”的三高模式已彻底终结，取而代之的，是以品质和运营为核心的“发展新模式”。这一模式的内涵，我认为可以概括为三个维度的转变。

第一，行业逻辑从“有没有”转向“好不好”。

未来的市场驱动力不再是刚需的爆发，而是改善的释放。丁祖昱提出，“好房子”是未来十年最确定的产业方向。夏磊将其具象化为“安全、舒适、绿色、智慧”。这种高标准的新产品，将与旧有的存量房形成巨大的“产品代际差”。

连平的数据进一步支撑了这一观点：虽然总人口红利消退，但35~64岁的改善性群体基数在“十五五”期间将增加约3000万人。这部分人群，将支撑起年均6亿~8亿平方米的住宅成交量。但这不再是雨露均沾，而是高度集中在一线及核心二线城市——这意味低能级城市将面临长期的缩量挑战。

第二，房企角色从“开发建设”转向“资产运营”。这是行业成熟的标志。到2030年，适龄购房人群将减少约2100万，二手房交易量将达到新房的1.5~2倍。存量时代正式确立。此时，开发商若还只盯着“拿地-卖房”的短周期，风险巨大。未来的机会在于“城市更新”，预计每年可带动5000亿~10000亿元投资。谁能运营好存量资产，谁就掌握了未来的现金流。

第三，制度路径的“三位一体”协同。

新模式的落地，离不开政策、融资与销售制度的配套。

• 政策端：首次明确将“优供给”作为核心，通过质价比激发需求。

• 融资端：“白名单”制度常态化，利用REITs将沉淀的资产证券化，解决流动性难题。

• 销售端：试点并推广“现房销售”，倒逼房企控制开发周期，消除交付风险。

总结而言，面向2030年，是完全不同的另一场比赛。房企必须从单纯的“筑屋者”进化为“城市运营商”，在存量时代成为优胜者。

如果说资本配置解决了“钱从哪里来、流向哪里去”的问题，那么城市更新则解决了“资产变成什么样”的问题。

在存量时代，高质量的片区更新，早已超越了修修补补的物理层面。我认为，这场变革可以归纳为三次关键的“进化”。

第一次进化：理念进化——从“园区思维”到“生态思维”

曾经，我们将“园区”视为产业的容器。但为什么谷歌放弃了金丝雀码头的摩天大楼，选择了国王十字区的煤气厂？

因为金丝雀码头是上一代的产物：冰冷的精英飞地，单一的金融效率，夜晚的“死城”。而国王十字区保留了20处历史遗迹，用40%的公共空间编织了高密度的活力网络。

谷歌的选择告诉我们：科技精英需要的不再是一栋孤立的楼，而是一种有创意的工作生活方式。这种“知识发酵场”，让码农与艺术家能在同一个咖啡馆偶遇。

这启示我们：必须摒弃只建空间的“园区思维”，转向培育社区的“生态思维”。由政府做底盘，市场做应用，在公私合营中平衡公共利益与商业回报。

第二次进化：产品力进化——从“交付空间”到“运营情绪”

如果“生态”是土壤，那么其上的“产品”也面临审美疲劳。当千篇一律的精致让人麻木，我们靠什么唤醒消费者？答案是：从“交付空间”进化为“运营情绪”。

看看曼谷的伽利略绿洲，它刻意保留老墙与苔藓，用极低的造价和慢运营，营造出强烈的松弛感。“不完美的真实感”战胜了“精致的虚假感”。

再看曼谷EmSphere，它打破传统商场定义，保留工业管线，引入夜间酒吧集群，倒逼星巴克、宜家进行本土化改造。

这两个案例表明，未来的商业是“城市生活的放大器”。存量时代的精神内核，不是在大理石上抛光，而是在斑驳的墙面上，让年轻人写下自己的故事。

03

进化：存量时代的

资本新玩法与生存法则

前两个问题主要涉及宏观与住宅，作为资管从业者，我更多是学习与观察。对涉及资本配置与资产管理的问题，我想重点分享“破局之道”。

在“房住不炒”与“金融安全”的政策基调下，2026年后的不动产投资逻辑已发生根本性范式转移：不动产的关键不再是“不动”，而在于“流动”。

站在资本视角，未来的配置策略应遵循“底线思维”与“流速竞争”两大原则。

一

政策定调下的资本底线：以时间换空间

《求是》刊文定调，化解房地产风险本质是维护金融安全。呼吁政策要一次性给足，不能采取添油战术。这意味着，“十五五”期间的政策逻辑是“以时间换空间”。传统的监管套利模式终结，资本必须转向对“资产安全垫”与“经营现金流”的极致考量。只有在防范尾部风险的前提下，才能寻找结构性机会。

二

资产配置的“哑铃策略”：左手硬核，右手新基建

在守住底线的基础上，资本配置需采取更为精细的“哑铃策略”：一头抓传统核心资产的抗跌性，一头抓新赛道的成长性。

防守侧：锚定“硬核资产”

在经济下行及不定因素加剧的背景下，资产价格下行的风险加大，但分化会越来越明显。国外市场研究已给出明确结论：“硬核资产”具有极强的抗跌性。

何为硬核？以商业资产为例，就是一二线城市中片区市场的头部，即片区内购物中心前两名，和社区商业的第一名。这类资产只占市场的10%~20%，是有稳定现金流的“核心资产”。对于公寓、写字楼、物流等也可类比。

抗跌预期：如果经济下探幅度较大，即使核心资产的价格也会下跌，但我们相对乐观地判断，这类硬核资产的未来跌幅在5%~10%。这种韧性已在新冠疫情及经济下行冲击下得到初步检验，市场已经筛选出了那些真正具备稳定现金流表现的硬核资产。

甄别标准：如何选择？针对商业资产，我们关注“八大量化指标”（三个硬件指标+五个运营指标），旨在衡量租金的稳定性和增长性。其中，销售坪效是核心中的核心，它是检验资产成色最真实的试金石。

进攻侧：布局“科技+能源”

锚定国家战略，向具备高技术附加值与能源效率的资产转移。

AI算力驱动：数据中心（IDC）正在逐渐成为数字经济时代的“核心资产”。

能源变革驱动：在ESG框架下，绿色建筑将获得更低的融资成本与更高的退出估值。面向2030年，我们要果断剥离对传统平庸住宅的路径依赖，将科技与绿色节本作为穿越周期的抓手。

三

核心打法：打通“三大资产池”的融通之道

这是大资管时代的核心竞争力。未来的赢家，必须具备将资产在以下三个池子中高效流转的能力。

源头区（不良资产池）：沙里淘金与风险定价

这是未来5~10年最大的资产供给端。随着债务化解深入，大量法律瑕疵但底子尚好的资产浮出水面。资本需扮演“清道夫”，通过司法拍卖、共益债等工具，以极低折扣获取“矿藏”。这需要极强的法律重组与风险定价能力。

中游区（增值及Pre-REITs资产池）：价值创造的孵化器

这是连接非标与标准市场的关键。资本不仅提供资金，更需成为“资产医生”。

• 改空间：如将老厂房升级为AI中心；

• 换内容：引入强运营提升租金坪效；

• 调结构：通过Pre-REITs工具（如高和九州通案例），搭建合规架构。

这里不得不提一个行业痛点：估值逻辑的惊险一跃。源头的不良资产往往背负着刚性债务成本（债权逻辑），而下游REITs市场只认租金回报率（股权逻辑）。这两者之间往往存在巨大的“剪刀差”。资管人的核心价值，就是在中游通过极致的运营与资管，填平这个剪刀差。填不平，就是死局；填平了，就是超额收益。

大海区（REITs资产池）：标准化的退出与循环**

这是价值的最终兑现平台。只有产权清晰、现金流稳定的资产才能进入REITs市场，获得流动性溢价。资本在此退出，回笼资金再次投入前端，形成“投资-管理-退出-再投资”的良性闭环。

结论：谁能最快驱动资产在三个池子间流动，谁就能在面向2030年的行业变局中获胜。

第三次进化：资本论进化——从“持有资产”到“经营流动性”

有了生态和内容，我们最终还要回到商业的本质。

传统的城市更新往往陷入“借钱买地、盖楼收租”的静态持有陷阱，一旦遭遇租金下行，便是一潭死水。

这就呼应了我在第三部分提到的观点：大资管的本质，是做河流的疏通者。

城市更新的终局，要求我们必须具备跨市场的运作能力。我们不仅是空间的改造者，更是资产的证券化推手。从源头的不良资产池淘金，在中游的增值池炼金，最终在下游的REITs池实现退出。

只有打通了这个闭环，城市更新才能从“情怀的无底洞”变成“资本的蓄水池”。

面向2030年，我们正在经历中国房地产历史上最深刻的一次蜕变。

这次蜕变，不是简单的周期轮回，而是一次基因层面的进化：

在宏观上，我们从追求规模的狂飙突进，转向追求品质的L形筑底；

在产品上，我们从“筑屋”进化为“营城”，从交付物理空间进化为运营情绪价值；

在资本上，我们从静态的资产持有，进化为动态的流动性管理。

我们既是这场变革的亲历者，也是推动者。愿我们都能在存量时代的激流中，通过专业的资产管理能力，让每一寸土地、每一栋建筑，都能焕发出穿越周期的生命力。

封面图片由特赞Tezign AI生成，文中创意图片已获视觉中国授权。

编辑| 田佳玮

责编| 岳顶军