编辑：风风木木

前言

2026年1月，楼市的画面很割裂：上海二手房成交价环比小涨0.2%，像是喘了口气，不少二三线城市还在往下走，环比跌0.4%也不稀奇。

机构预测全年地产投资可能还要下滑，很多人这才回过味：前些年“闭眼买就涨”的路子不灵了，钱开始挑地方、挑产品，没选对的那批人，账单越来越难看。

李嘉诚，七折卖楼：他要的不是面子，是现金

很多人爱拿李嘉诚说事，核心其实就一条：他卖得早，还卖得干脆，几年前长实搞过“七折清仓”，当时不少人笑话他“贱卖”。站到今天看，七折不是傻，是换命。

房子这种东西，最怕“估值很高，买家没有”，你账面上写100亿，手里没现金，遇到市场转冷就容易被卡死：项目要还债、要续贷、要付工程款，现金流断了，后面就会连锁反应。

李嘉诚当时把价格压下来，换的是确定成交，换的是现金落袋。

他赌的是需求会见顶。房子能不能一直涨，靠的不是口号，靠的是接盘的人够不够多、钱够不够多。

刚需掏空六个钱包，投资客把杠杆加满，后面的人就少了。接盘的人一少，所谓“好价格”就变成自我安慰。

更狠的是时间差，同样一栋楼，有人坚持不降价，觉得“我值这个价”，结果越拖越卖不动，最后不是降得更狠，就是变成烂尾、诉讼、债务重组。

李嘉诚七折卖出去，看起来少赚，实际躲过了后面那一段下行。

对普通人来说，这种差别会更直接：很多城市房价回调30%到40%，等于首付先没了一大截。

要是当年加杠杆买入，房子一跌，贷款还在，立刻就有负资产的感觉，想换房也换不动，想卖也舍不得割。

所以李嘉诚这套做法说到底就一句话：先保流动性，行情好的时候，大家都喜欢资产；行情差的时候，现金才是底气。

红头文件一摞摞：救的是交易，托的是信心

市场冷了，政策就得出手，2026年开年这段时间，工具箱基本翻了一遍，目的很实在：让交易动起来，别把链条憋断。

先看门槛，商业用房首付比例从过去50%以上降到30%，这种力度放在前些年很难想象，现在敢这么降，说明库存压力大，卖不出去就要出问题。

再看利率，存量公积金和商贷利率跟着LPR下调了，虽然幅度不算夸张，信号很明确：减轻存量房贷压力，让家庭现金流松一点，现金流一松，消费和交易才有机会回暖。

财政部也在降交易成本：购买不满2年的住房，出售增值税从5%降到3%，这类政策的算盘很明白：让房子更容易流通，别一套房捂十年都出不了手，二手房不动，新房也很难动。

问题在于，政策能托住“热的地方”，很难救活“冷的地方”，一线城市核心区有人口、产业、就业，哪怕涨得很小，也更容易先稳住。

二三线城市很多靠外溢和预期，人口流入不强，产业支撑薄，政策就算给到位，买家还是会犹豫。

另一个变化是方向定了：房地产从“增量扩张”转到“存量优化”，新盘大干快上那套走不回去了，更多会落在旧改、保障性租赁、商办改租赁这些事情上。

政策想要的不是再来一轮普涨，而是把现有盘子盘活，别继续堆库存。

35岁还在租房：不是任性，是算不过账

决定楼市走向的，最后还是普通人的选择，一个很扎眼的数据是：重点城市35岁以上租客占比达到35%，比2021年高了将近5个百分点。

放在以前，35岁是买房主力，现在反过来，很多人选择继续租。

原因也不复杂：收入预期不稳，房价又没有明确向上的信号，谁也不想背30年房贷去赌。

以前大家觉得房贷是“逼自己攒钱”，现在更多人把房贷当成“锁死人生”。工作一变动，现金流一紧，压力就全上身。

这也带出了一个现象：老房子成交占比反而上升，20年以上房龄的“老破小”开始被重新计算。

过去嫌弃它没电梯、环境旧，现在看重的是总价低、首付少、月供可控。要是带学区、位置还行，至少住得下去，跌起来也没那么心疼。

这种变化本质是消费降级在楼市的投影：从“买最大的、最新的”变成“买最稳的、最好扛的”。

租赁市场也跟着变，中年租客多了，大家对居住品质要求会上升，稳定租约、配套、通勤、孩子上学这些都会被拿到桌面上谈。

政策鼓励商办改租赁，某种程度也是顺着这股趋势走：既然越来越多人不想买，那就把存量空间变成能长期住的产品，至少让生活别被库存拖死。

对普通人来说，思路要换：先算现金流，再谈房价涨跌；先看工作和城市，再看户型和装修。

2026年的楼市不再是“一个政策全国一起涨”，更像是分层市场：核心城市核心地段相对稳，弱城市弱板块继续磨。

李嘉诚早卖七折，本质是先拿到现金；政策密集出手，本质是防止链条断；35岁租房变多，本质是大家开始怕风险、怕锁死。

结语

对个人来说，别再用以前那套“房子一定涨”当底层信仰，先把自己的现金流、工作稳定性、家庭支出算清楚，再决定买不买、买哪里、买什么。

房子回到“住得舒服、还得起”的定位，可能没那么刺激，但更接近现实，守住现金、守住工作，有时候比守住一套涨不动的房更踏实。

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